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商铺租赁要预防的陷阱和合同要点

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020/9/30     浏览次数:    


  商铺转(zhuan)让中要当心的陷阱:

  一、转手(shou)者(zhe)是房(fang)东还(hai)是租赁者(zhe)?

  如果是房东出租(zu)场地,那么,要请房东拿出有效的产(chan)权(quan)证,根据产(chan)权(quan)证,对房屋的建筑面(mian)积、结构(gou)等(deng)情况(kuang)进行检查(cha),避免张冠李(li)戴,以假乱(luan)真。
  二(er)、“转让店”在行政部门有历史遗留问题吗? 
  要(yao)亲自到自来水(shui)公(gong)(gong)司、电业局(ju)、环(huan)保局(ju)、煤气(qi)公(gong)(gong)司、供(gong)(gong)热公(gong)(gong)司等(deng)单位了解水(shui)费(fei)、电费(fei)、环(huan)保费(fei)、煤气(qi)费(fei)、供(gong)(gong)热费(fei)的(de)缴纳情况,如(ru)果(guo)未交清,请转手(shou)者将剩余部(bu)分缴纳完毕,并(bing)将交费(fei)发(fa)票出(chu)示,看清确认后(hou)复印留(liu)存,妥善保管。停水(shui)停电停气(qi),无(wu)论停哪一样,都无(wu)法营业。
  、“转让店”有违法违纪记录吗?
  亲自到工商管理部(bu)门、税(shui)务部(bu)门了(le)解工商管理费、应(ying)缴纳税(shui)款(kuan)是否缴纳完毕,有(you)否罚(fa)款(kuan),如果(guo)有(you)的话,请转让方(fang)到相(xiang)(xiang)关部(bu)门缴纳完毕,并将相(xiang)(xiang)关票据复印留存,妥善保管。
  、与前员工有经济纠纷吗?
  要将以(yi)往与(yu)餐(can)饮(yin)(yin)有关的(de)(de)单(dan)位、人(ren)员联系(xi)到,通报餐(can)饮(yin)(yin)租售(shou)情(qing)况,尽可能(neng)查清(qing)餐(can)饮(yin)(yin)的(de)(de)工资、贷款、担保(bao)、抵押、应付账款和经济纠纷(fen)情(qing)况,分(fen)清(qing)责任(ren),避免在以(yi)后的(de)(de)经营中发生(sheng)纠纷(fen)。不(bu)要仅仅凭房(fang)主或转让人(ren)的(de)(de)一面(mian)之词作结论。
  、确定合同的法律主体及合同类别。
即:合同(tong)是(shi)和房东签约还(hai)是(shi)和转让人签约;合同(tong)类别(bie)是(shi)承包合同(tong)还(hai)是(shi)租(zu)赁合同(tong)。这(zhei)是(shi)非常重要(yao)的(de)两(liang)个选择,选择不(bu)同(tong),后果截然(ran)不(bu)同(tong)。
  、签订合同,务必请权利人到场,与权利人签订相关合同,其他任何人代签均属无效。
  、支付转让费,应在合同签订完毕、所有钥匙交接清楚之后进行。
  转让费支付宜晚不宜早,给自己(ji)多留一点时间,以免后悔。

  一(yi)份商铺转让合同(tong)应该包括以下(xia)几个方(fang)面:当事人的姓名(ming)、名(ming)称及住所;房(fang)屋的座(zuo)落(luo)、地(di)址、面积、装修及设施(shi)状(zhuang)况(kuang),租(zu)赁的用(yong)途;租(zu)赁期(qi)限(xian);租(zu)金及交付(fu)方(fang)式(shi);房(fang)屋状(zhuang)况(kuang)及修缮责(ze)(ze)任(ren);有关转租(zu)的一些约定(ding);合同(tong)变更、解除的条款;违(wei)约责(ze)(ze)任(ren)以及约定(ding)的一些其他条款。

  下(xia)面再为大家(jia)详(xiang)细解读一(yi)下(xia)合同中需要注意的事项。

  商铺的基本信息

  1、商铺的地(di)址、范围:

  一定要明确商铺的具体位置,最好详细(xi)到X省X市X区X街XX号,具体的面积大小也要(yao)(yao)明确,还要(yao)(yao)强调范(fan)围,并要(yao)(yao)落在(zai)(zai)图上(shang)。一定要(yao)(yao)在(zai)(zai)房屋结构(gou)图上(shang)画出您的范(fan)围并列(lie)在(zai)(zai)合(he)同上(shang),避免因(yin)为没(mei)有明确范(fan)围而在(zai)(zai)经(jing)营过程中引起一些(xie)不必(bi)要(yao)(yao)的争议(yi)。

  2、租赁用途:

  要(yao)做(zuo)什么一(yi)定要(yao)表达出来(lai)(lai),以防有冲(chong)突的时候业(ye)主或出租方(fang)拿这个和您找麻烦。一(yi)定要(yao)限定明(ming)确(que)的用途,如果(guo)将来(lai)(lai)您要(yao)做(zuo)别的业(ye)态(tai),可以跟(gen)出租方(fang)商量。

  关于租金的相关事项

  1、租金的(de)支(zhi)付方式:

  首(shou)先,要(yao)(yao)表明租赁日期和房租交付方(fang)式。要(yao)(yao)写明哪年(nian),打印清楚并且不要(yao)(yao)在(zai)打印的(de)过程中留下空格,在(zai)后面要(yao)(yao)附上(shang)大写。

  其次(ci),要表明(ming)租金(jin)的(de)支付方式,是按(an)月(yue)(yue)、按(an)季度、还是按(an)年,一定要有明(ming)确的(de)标注。最好不要说(shuo)每三个(ge)月(yue)(yue)支付,要更明(ming)确一些,最好写明(ming)是几月(yue)(yue)几日到(dao)几月(yue)(yue)几日。

  法定假日(ri)要往后顺延,比如(ru)每月3日要支付(fu)这(zhei)笔(bi)钱,但是10月3日大家都休息(xi),这(zhei)种(zhong)情况(kuang)下就(jiu)需要顺(shun)延(yan)。这(zhei)么做是防止有些人说房(fang)客写的是3日就(jiu)要3日把钱给房(fang)东,另外要注明拖延(yan)交租金应该付(fu)的滞(zhi)纳金额。

  再有,要标明支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)的(de)方式,是用现金、支(zhi)(zhi)票或其他方式来支(zhi)(zhi)付(fu)(fu),以免造成不(bu)必(bi)要的(de)麻烦。

  2、租金的调整:

  在合同中要(yao)注明(ming)对租金调整的时间和方式,常规情况是(shi)(shi)三到五年后房东就可能会涨租金。但是(shi)(shi)如果您在(zai)装修等(deng)方面有较投入(ru),签(qian)定的时间最好(hao)长一点。

  3、免租期的(de)问题:

  通常(chang)的(de)免租期是(shi)在(zai)30天(tian)到(dao)45天(tian),是(shi)用于租客装修或者申办证照的期限。有(you)些(xie)人还不(bu)(bu)知道会有(you)这(zhei)么一个免租期。租赁免租期一般也有(you)条款,需要(yao)自己去争取,但(dan)是(shi)有(you)时(shi)候(hou)争取不(bu)(bu)到(dao),比如(ru)所(suo)租的商(shang)铺位置(zhi)非常好的情况下就不容易得到免租期(qi)。若争取到了免租期(qi),也可能需要给(ji)出租方一定(ding)的经济补(bu)偿。

  4、定金和保证金:

  在签定(ding)协议之(zhi)前,有(you)意向的(de)(de)时候,一(yi)般要向房东支付(fu)一(yi)定(ding)的(de)(de)定(ding)金(jin),这样(yang)做从房东角度(du)来讲,说明房子要优先(xian)考虑您(nin),如(ru)(ru)果(guo)房东违约就(jiu)要双倍赔付(fu)定(ding)金(jin)给(ji)承租方,如(ru)(ru)果(guo)承租方违约了这个定(ding)金(jin)就(jiu)不(bu)退还了。

  租(zu)(zu)(zu)赁定(ding)金(jin)(jin)的(de)(de)数额一般是(shi)一到两个月的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)。这(zhei)(zhei)个定(ding)金(jin)(jin)是(shi)不计(ji)利(li)息(xi)的(de)(de),这(zhei)(zhei)样可(ke)以保证承租(zu)(zu)(zu)方的(de)(de)一定(ding)利(li)益。和房(fang)东谈好了之(zhi)后(hou),定(ding)金(jin)(jin)在签订正式协议支付房(fang)租(zu)(zu)(zu)时可(ke)以折合为租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)。

  保证金与定(ding)金有(you)一定(ding)的(de)(de)区(qu)别。正式(shi)签协议时(shi)都(dou)会有(you)保证金,由承租方交(jiao)付(fu)给出租方,在(zai)租赁期(qi)内(nei)一直会存在(zai)房东的(de)(de)身上(shang),实际上(shang)起到(dao)押金的(de)(de)作用,但是合同上(shang)不会这么(me)提。

  一般保证(zheng)金是(shi)在整个租(zu)(zu)(zu)赁(lin)期结束以(yi)(yi)后,一些该(gai)还(hai)的费(fei)用(yong)全部向房东还(hai)清以(yi)(yi)后,会退还(hai)给承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)方。在承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)方违约,或出现了经济损失,也会从保证(zheng)金里扣(kou)。另外前期的租(zu)(zu)(zu)赁(lin)定金在协议正(zheng)式签订以(yi)(yi)后也是(shi)可以(yi)(yi)转为(wei)保证(zheng)金的。

   改造与(yu)装修的问题

  承租方另需(xu)(xu)装修(xiu)或(huo)者增(zeng)设附属设施和(he)设备(bei),或(huo)要做一些重(zhong)大(da)的(de)、关(guan)键性结构的(de)改造(zao),应事先征(zheng)得(de)出租方的(de)书面同意,按规定需(xu)(xu)要向有关(guan)部(bu)门审批的(de),则由出租方委托(tuo)承租方报有关(guan)部(bu)门批准后(hou),方可(ke)进行。

  一(yi)般手续需要去城管、市政部(bu)门(men)审批,如(ru)果涉及到其他(ta)问题,比(bi)如(ru)环保(bao)、消防,则要去其他(ta)相(xiang)关部(bu)门(men)审批。比(bi)如(ru)装修的时候,消防通道变了,就必(bi)须得到消防部(bu)门(men)的许可。承租方(fang)增设(she)的附属(shu)设(she)施和(he)设(she)备(bei)及其维修责任由承租方(fang)负(fu)责。装修的时候怎么申请(qing)许可,一(yi)定要写(xie)进合同(tong)里去。

  外立(li)面(mian)的品牌标识(shi)和LOGO,如(ru)果空间限制做不(bu)了(le),那它就无法选择这个商(shang)铺。

  这些要明(ming)确,要按照品(pin)牌(pai)要求来达到承(cheng)租方的设计目的,不光(guang)是外面,也包括商铺里(li)面的结构。

  其次,关于(yu)招牌(pai)(pai)也要(yao)(yao)写(xie)进(jin)合(he)同,而且(qie)要(yao)(yao)保证(zheng)无偿的(de)提(ti)供招牌(pai)(pai),否(fou)则可能遇(yu)到要(yao)(yao)收费的(de)情况(kuang),这是(shi)很(hen)常(chang)见的(de),所以一(yi)定要(yao)(yao)提(ti)前把这些(xie)考虑(lv)进(jin)去,让出租(zu)方能够提(ti)供满足您要(yao)(yao)求的(de)招牌(pai)(pai)的(de)位置并且(qie)写(xie)进(jin)合(he)同里去。

  招(zhao)牌是需要(yao)获(huo)得(de)政府部门批准的(de)(de),并不(bu)是出租方(fang)允许(xu)就(jiu)可(ke)以了(le),这也(ye)是要(yao)提前(qian)得(de)到(dao)相(xiang)关许(xu)可(ke)。这种(zhong)许(xu)可(ke)正式(shi)审批的(de)(de)时候(hou)需要(yao)一(yi)定的(de)(de)手续,但不(bu)是很麻烦(fan),前(qian)期去(qu)咨询一(yi)下(xia)就(jiu)可(ke)以。比如这个(ge)地方(fang)可(ke)不(bu)可(ke)以挂招(zhao)牌,他会告诉您的(de)(de),然(ran)后再继续下(xia)一(yi)步工作就(jiu)可(ke)以了(le)。

  有关交付场地(di)的条款(kuan)

  第一,一定(ding)要(yao)明确在什(shen)么(me)时(shi)间、什(shen)么(me)样的条件下交付(fu)(fu)房屋(wu),这(zhei)个也要(yao)写进合同。如果(guo)不明确这(zhei)一项,就可(ke)能造(zao)成协议已(yi)经(jing)签了,但出租方(fang)拖(tuo)延您(nin)的时(shi)间,或者由(you)于其(qi)他一些因素(su)造(zao)成拖(tuo)延房屋(wu)交付(fu)(fu),给您(nin)造(zao)成不必要(yao)的损失。如果(guo)合同中有(you)这(zhei)一条的话,就可(ke)以用来(lai)约束出租方(fang)。

  第二,在交付场(chang)地时一(yi)定要(yao)要(yao)求房东提供详细的、所承租商(shang)铺(pu)的所有(you)结(jie)构(gou)图、各种相关证件(jian)以及上(shang)下水(shui)、供电等方面的资料,要(yao)明确交付场(chang)地的相关条(tiao)款(kuan)。

  第三,如果涉(she)及到在这个地方(fang)注册(ce)您的(de)营业执照,那(nei)一定要确认有(you)没有(you)相关的(de)手(shou)续(xu)可以申办(ban)营业执照。

  排他(ta)性条(tiao)款

  想排除您的竞(jing)争(zheng)对手(shou),最(zui)好加(jia)进这(zhei)一条。如果您在(zai)一个(ge)商厦(sha)中租(zu)下了一间(jian)商铺,可以在(zai)合同当中约定,要(yao)求甲方保证在(zai)您的合同期(qi)内,任何与您所经(jing)(jing)营的内容直(zhi)接或间(jian)接相(xiang)关的业态和经(jing)(jing)营形式不得(de)进入(ru)这(zhei)个(ge)大厦(sha)内,最(zui)好详细的列举(ju)出(chu)来,哪些品牌不能(neng)进来,有(you)经(jing)(jing)验的商家(jia)或大型品牌一般会采取这(zhei)种(zhong)做法。

  可能很多(duo)人不了解有这样的条(tiao)款,而这是(shi)作(zuo)为合(he)同签订(ding)时需要注意的重要事项(xiang)。

  唯一使用权

  要能够保证在(zai)您(nin)所(suo)承租(zu)的物业(ye)中,您(nin)拥有(you)唯(wei)一(yi)的使用(yong)权。很多人(ren)可能觉(jue)得他租(zu)给我(wo)肯定是(shi)我(wo)用(yong)的,但有(you)时却不(bu)是(shi)这(zhei)样的,一(yi)定要在(zai)合同(tong)中明确(que),以防止同(tong)时租(zu)给别(bie)人(ren)的事情或类(lei)似(si)住宅(zhai)租(zu)赁(lin)中出现的一(yi)些不(bu)良(liang)现象的发生。

  另外,还(hai)要保证所租物业的(de)隶(li)(li)属关系,比如签合同(tong)时该物业隶(li)(li)属一个集团,后来它的(de)隶(li)(li)属关系发生了变(bian)化,但(dan)这不(bu)能(neng)因(yin)这个隶(li)(li)属关系的(de)变(bian)化而影响到(dao)您(nin)的(de)租赁(lin)权益。


综合自:铺(pu)帮网、铺(pu)铺(pu)旺(wang)等



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